餐廳屬性空置時房東賠錢,所以為什麼不給租救濟嗎?

每一天,大衛Helbraun感覺敲他的頭靠在牆上。創始合夥人兼董事長在Helbraun利維,紐約市酒店律師事務所擁有超過1000客戶僅在城市,前者企業家和咖啡酒吧老板正在努力幫助餐館老板絕望經過數月的COVID-19-related閉包,限製,和收入損失。他說,最大的障礙是地主,他寧願看到一個餐廳空間空置,沒有錢,比談判部分支付和租金減免租戶。目前,公司正在處理租賃談判為超過200的客戶。

“為什麼會這樣?”他說。“我的直覺告訴我,房地產市場在紐約是鯊魚,和房東長大做生意在這些鯊魚鯊魚本身。你不能跟鯊魚。“也許你不應該吃海豹,沒有很多人。“不,他們會吃海豹。”

Helbraun挫折去心髒的餐飲業麵臨的危機,所以許多人因冠狀病毒的經濟後果:房地產的成本。7月下旬,費城的高街市場全天的咖啡館宣布將關閉其在古城附近的老位置因為它隻是不能跟上租金,一個月增加了5000美元去年10月,殷合夥人艾倫說。餐廳在下令關閉難以維持生計,幾個月的商業損失,和房東-陰拒絕透露誰不會讓步或提供任何讓步。(房地產的房地產經紀人拒絕確定房東,不給吃的評論。)”我告訴他,我們在一個非常困難的境地,“陰說。“很難是一個餐館老板在這種情況下,雖然我知道你有費用,我需要幫助。”盡管大街已經支付了租金全額通過8月1日,她唯一提供的援助承諾不提高租金租賃來的時候在10月份到期。一天後陰通知房東退租,他們通過掛號信發送一封終止。網上列出的空間已經出租,10月份開始。

高街市場並不是唯一一個受歡迎的餐廳最近宣布關閉。其他引人注目的餐館和酒吧,包括叔叔又能和Banty公雞在紐約夏天的地方和航班在海灣地區,以支付租金的挑戰和僵化的房東關閉的關鍵原因。空間廚房、餐廳和酒吧是非常昂貴的企業家和小企業之間——通常6總收入的10%,據行業顧問保羅•普瑞特拉-特別是在大流行導致強製關閉,急劇下降的客戶。

行業數據困惑為什麼許多房東不想談判一些房租減免,特別是當他們麵對一個不確定的未來。畢竟,他們有自己的抵押貸款支付,這似乎是不可能的,如果不是不可能的話),他們將尋找新的租戶的大流行,及其經濟效果,繼續。

許多參與談判這些租金救援引用一個數組的因素決定一個房東願意談判,包括房屋租賃關係,房東的財務狀況,對該行業的未來。在一些實例中,降低租金來交易。租賃財產的商場和大型購物中心有什麼叫做聯合租賃條款。如果錨端像梅西百貨破產,或一定數量的商店在開發接近,那麼其他租戶有權支付租金減少由於人流量的損失。房東在這些情況下可能尋求一項協議,提供重新談判救援餐館老板為了避免更大的損失。遺憾的是,針對流行病不常見的業務實踐的條款。

”會有呆板的人不管出於什麼原因,和一些理解餐廳也隻能做這麼多了,沒有客戶意味著沒有租戶,將很難租空間,“陰說。

公平地說,並不是每一個房東態度強硬。最“知道他們不能把血液從一塊石頭,”斯蒂芬·博伊德說,惠譽國際評級(Fitch Ratings)的一位高級總監。他們想保持收入和設置處理租戶,最終讓他們彌補他們的損失。在芝加哥,埃爾切牛排餐廳已經能夠與房東一起工作(誰也恰巧是投資者),海灣地區咖啡連鎖破壞球給出了半價租房東的所有三個位置,由於平衡在未來日期不詳。其他房東可以讓步,但是不能,米爾福德Jones說,Sellingrestaurants.com的老板和一個國家經紀人設立租賃交易的餐館。許多業主的抵押貸款與銀行交易包括契約禁止收取租金低於某一個數字。

“當然,還有房東就是混蛋,”瓊斯說。“他們總是認為有另一個更好的房客。”

房東的大小往往決定他們的相對開放租解脫。大名鼎鼎的開發者,他們有很多的資本價值和理解餐館和酒吧給他們帶來更大的發展,往往是靈活的。小的小地主,他們可能有一個或少數或屬性,是“真實的人,”Helbraun說;現在他們沒有儲備風險空缺,而且往往有更好的與租戶的關係。

Helbraun說,真正的麻煩是中型和幾十個建築業主。他稱之為鯊魚池;不會改變主意“培養聲譽和在過去的他們是如何幸存下來。”

另一個關鍵因素是餐館老板的關係與他們的房東。支付租金的時間隻有50%的關係,顧問撒拉族酋長說洛杉磯女美味款待。餐廳/租戶驅動器人流量的舒適,一個著名的名字帶來了生意,有一個資金雄厚的企業鏈和一致性,或一個業務祖父級的酒許可證,一個巨大的資產,這可能是如果房地產空置風險在經濟低迷時期嗎?這意味著更多的寬大處理。

一些房東看到COVID-19作為時間的影響剔除表現糟糕的餐館和達成更好的協議。考慮一個小酒館,簽署了一項協議兩年前在一個嶄露頭角的社區;房東,尋找租戶開車步行在什麼可能是一個富裕的社區,提供了一個甜心交易,租期為五年。如果這小酒館正在協商一些租金減免或延期,房東也可以看多少他可以負責一個新房客,並決定拒絕提供休息——這可能意味著幾個月的一個空的店麵——將超過由一個新房客支付更高的租金。

“這就像下棋,你的房東是思考,你是國王或女王,或者你是一個兵他可以失去贏得這場比賽嗎?”酋長說。

最後,房東自己的金融緩衝將打到他們的策略。那些擁有多個屬性或現金儲備可以留下一些空如果他們中的大多數是盈利的。瓊斯說,一些大公司房東“愚笨”,隻會坐空多年零售和餐飲空間。

”,而其他的都是死亡,他們仍然希望這些地價租金,你隻是搖頭,“他說。

一些房東甚至樂觀,普瑞特說。他們看到路邊餐廳增殖(盡管它可以覆蓋以前最多隻有20 - 25%的收入,說Helbraun)。他們知道薪水保護項目貸款的關心行為和經濟災難傷害小企業協會的貸款。他們認為這是一個小滑坡;世界將再次恢複,人們會想出去吃了。如果這是你的觀點,也許你會提供付款延期貨,但是為什麼原諒租嗎?

餐館老板斷裂點。Helbraun說,刺激資金耗盡了他的許多客戶,和它看起來不像有更多的即將從特區一旦他們不得不關閉,他們可能會把他們的家具和設備儲存,等到租金下降符合他們認為他們應該支付,並試著重新開始。(許多尋求利用紐約的法律1932年,以免除餐館業主,其中,從個人責任如果他們不得不宣布破產由於COVID-19-related閉包。這並沒有阻止許多房東威脅要起訴,說Helbraun。)

“讓房東在哪兒?誰知道呢?”他說。“我隻是認為他們那麼多錢在他們的投資組合可以把它寫下來,等到事情變得更好。”

而苦苦掙紮的餐館老板要求租金減免今天沒有製高點,事情可能會發生變化。普瑞特指出,高數量的餐館關閉2019年發展飽和的跡象;當事情開始成形post-COVID-19,將會有越來越多的閑置空間地主以極低價格將租賃。陰計劃高街市場搬遷到一個新的位置,並說她已經找到了很多經紀人提供開放空間;很高興被視為潛在的租戶,她說,但對她來說,這也表明有很多空缺職位和感興趣的人達成協議。

“我認為房東的強硬立場是否認,”亞當Weisblatt說,首席執行官在洛杉磯的最後一個詞的款待。“考慮到零售也陷入困境,我認為許多房東不麵對事實,他們的商業模式被打破了。”

Weisblatt認為租賃也會不同:他預計交易,租戶支付基準利率,然後基於淨銷售額的百分比,與條款明確闡明大流行期間或其他此類災難會發生什麼。“你所看到的是創意在商業方麵一樣重要品牌和食品方麵,”他說。“房東是你的伴侶,不管你喜歡與否,這關係是很重要的。”

廚師和業主抓不到休息或許能感到一絲寬慰,當這個行業開始反彈,新餐館老板會知道這房東沒有偉大的合作夥伴在過去。