在政府下令凍結租金之前，餐館老板應該如何與房東談論COVID-19

由於新冠肺炎疫情導致餐廳強製關閉，銷售額下降，許多經營者難以支付本月的租金。為了弄清楚他們有哪些選擇，Eater轉向了去餐館當律師Moy茉莉花了解更多。

“我知道說起來容易做起來難，但如果可以的話，試著放鬆，理解大多數房東都希望你能像做生意一樣生存下去，並留在他們的房子裏，”Moy說。“房東明白，如果他們現在失去一個房客，他們何時、如何找到下一個房客，以及以什麼價格找到下一個房客，都存在很大的不確定性。他們的目標是收取租金，而你的目標是擁有一家能夠支付得起租金的企業。我們都在一起，每個人，包括你的房東，都希望看到你在另一邊運轉起來。”

繼續往下讀，了解更多關於如何開始一場關於你能為你的租約做什麼和不能做什麼的對話。

免責聲明:本文章中提供的材料僅供參考，不提供法律建議。你應該聯係你的律師以獲得關於任何特定問題或問題的建議。

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問:COVID-19如何影響我在租約下的義務?

A:這要視情況而定，有必要重新檢查一下租賃合同中的語言來找出答案。

雖然你的義務將完全取決於你的租賃合同的實際內容，以及你或你的律師在你簽署合同之前可能已經協商過的內容，但如果你正在尋求解除租賃義務，並認為“不可抗力”條款(通常在自然災害和戰爭行為之後生效)在這個時候會幫助你，你可能會失望。即使在最好的情況下，不可抗力條款通常隻會影響到房東對你(租戶)提出“違約”(任何未能履行某些租約要求的行為都是違約)的能力除了支付租金和額外租金(例如，你的稅和水電費)。這意味著，由於大流行而關閉的房屋可能會減輕租戶根據租約對房屋進行維修的義務，但很可能不會減輕向房東支付每月租金的義務。

問:如果我的租約不能讓我免除房租，我該怎麼辦?

A:溝通，溝通，溝通!

如果你和你的房東有良好的工作關係，那太好了!聯係他們(或讓你的律師聯係他們的律師)，就下一步該做什麼展開對話。你的方法不必非常正式，但你要:1)承認困難，並讓你的房東知道由於城市或州的要求，你不得不對你的業務運營做了什麼(無論是完全關閉還是隻提供外賣/外賣服務);2)承認這是前所未有的，你們期待著共同努力找到解決方案;3)確認他們願意研究減租/延期/減租的組合，並確認他們將在未來幾周內將其記錄在租約修正案中;4)確認他們在此期間不會發出任何違約通知(不支付租金或其他)。

注意:我不會直接說你不用付房租因為在你的租約中，如果存在“違約威脅”，房東可能會說你違約了，提前告訴房東你不會支付租金可能就屬於違約威脅。有些租約也有營業時間要求，所以可能會有幾個不同的領域，你在技術上處於違約狀態;要小心，讓你自己的律師和你討論與房東溝通所涉及的風險。

有趣的是，我曾為我的客戶給房東的律師發過很多信息，他們都對我的積極主動表示感謝，並表示他們理解並期待著一起解決這個問題。顯然，你希望最終與房東達成的所有協議都以書麵形式達成，並由雙方簽署，但也有理由等待，看看聯邦或州政府是否會因為大流行而向房東和租戶提供任何援助或信貸。我和房東律師的大部分談話都是“讓我們幾周後再來看看”，所以我們計劃在了解更多關於這些限製可能會持續多長時間以及(希望)可能會有什麼幫助時，重新考慮如何在紙上寫下這些，在重新談判租賃條款時應該考慮到這些。

如果你和你的房東關係不好或敵對，最好讓你的律師檢查一下你的租約，讓你確切地知道房東如何以及何時可以聲稱你違約。最好讓你的律師以更正式的方式聯係房東的律師，因為他們之間的對話可能比你和房東之間的對話更文明。你的律師還可以幫助你找到對房東可能提出的任何違約索賠的辯護，如果你的房東此時提出違約索賠，他可以隨時準備保護你。

問:如果我沒有繳交租金，而業主卻向我發出拖欠租金通知書，我該怎麼辦?

A:首先，立即通知你的律師。

通常你的租約會規定，在房東試圖終止你的租約並驅逐你之前，你有一定的天數來糾正違約(例如，履行租約的要求部分，比如支付租金)，所以你所做的任何行動都必須在這個時間到期之前采取。你的律師可以先嚐試與你的房東協商一些減免和/或延期來解決問題，但你的律師可能還需要申請禁令。每個州的房地產法規都有所不同。在你的情況下，可能會有一些與房東-租戶訴訟有關的特定法律和結構，所以你應該和有執照的律師談談，評估所有可供你選擇的選擇。

不管怎樣，以防你還看不出來，時間至關重要任何違約通知都是一件很嚴重的事情(對你的公司和你個人來說，假設你簽署了個人擔保作為租賃的一部分)。

問:我不付租金，房東可以把我趕出去嗎?

A:這取決於你的公司在哪裏。

在大流行之後，一些城市和州製定了租戶保護措施，所以請向當地律師谘詢，以獲得適用於您業務的明確答案。在我所在的紐約市，所有的驅逐程序都被擱置了，紐約州州長已經下令無限期地關閉/拒絕新案件，除非案件符合緊急情況(目前什麼算作緊急情況，什麼不算緊急情況，還不太清楚)。由於沒有明確的時間框架，如果大流行被認為在幾周內得到控製，那麼隻要政府認為可以解除對新病例的禁令。

由於許多城市和州政府都在爭先恐後地為小企業提供保護，所以上麵的整個問答都可能會發生變化，所以我必須強調，你應該谘詢當地的律師，了解你的選擇。

這也是一個很好的時機給你選出的官員打電話要求保護小企業和工人，如果你在這裏，請訪問https://www.saverestaurants.co/為他們的努力加上你的聲音以及簽署ROAR change.org請願在這裏。

Moy茉莉花他是一名商業律師，主要從事廚師、餐館老板和酒店經營者的業務。