食品大廳新的食品卡車

2013年,在一個多風的11日大道在曼哈頓哥譚鎮組織,一個紐約的開發人員,建立了一個新的住宅高層。而不是安裝Duane Reade或花旗銀行作為其第一層商業租戶,它建造一些它認為可能吸引人向西:一個10000平方英尺的城市食品集市,服務從炸玉米餅比薩拉麵。

在現代大都市,租金高,空間緊張,多用途空間可以社區中心以及可行的業務操作。洛杉磯的中央市場,開業於1917年,是一個最古老的蟋蟀仍然食品大廳;紐約的切爾西市場樹立其零售空間,也租運營商提供全方位服務的餐廳,在1990年代末;和舊金山的輪渡建設開始租2002年食品櫃台攤位當地供應商。當哥譚鎮五年前西方市場打開之後,這些早期市場的腳步,但現代便利和有針對性的營銷,引發了一種新趨勢。

據商業地產公司高緯物業指出,大約有70食品大廳於2015年在中國。在一年內這個數字增加到86到2017年底,它已經達到了118。按照這個速度,到2020年,市場將在人口增長了兩倍的五年。“我們開始看到食品大廳新郊區混合用途開發的核心,在食品大廳組件不僅僅是行動的中心,但它通常建造的第一件事,”灰呂布朗說,零售情報的副總裁Cushman韋克菲爾德。

紐約,已經回家了25活動永久食品大廳,歡迎多達10個在建或發展。大廳在建在舊金山,洛杉磯,芝加哥和費城,以及在較小的城市如奧斯丁,普萊諾,奧馬哈市和緬因州波特蘭。

,快速增長反映的崛起所謂的美食車的趨勢拉開戰幕,就在2008年經濟衰退後廚師羅伊崔的科吉人taco卡車。“當消費者厭倦連鎖巨頭,但仍食物的需求是小說,廉價和快速,食品卡車新烹飪創新的孵化器,”寫道喬納森·金在史密森學會2012年。科吉人——十年後天然氣價格在上升,越來越多的卡車供應商規定,競爭,變化無常的食客準備下一步——消費者和運營商似乎將他們的注意力轉移到食品大廳。

食客被他們吸引許多相同的原因他們幫助食品卡車擴散在每一個美國城市:方便、品種、速度、和刺激的烹飪瀏覽。運營商,飽受高租金和勞動力成本飆升,吸引在大廳的福利相對於一個獨立的餐廳:降低創業成本,費用,共享和社區的供應商確保穩定的流量。

這一致的人流量是集食品大廳攤位。一些有趣的(或者不方便)的餐飲食品卡車是找到它:食客通常跟隨一輛卡車的社交媒體的反饋,看看接下來會公園。但這也意味著食品卡車運營商並不總是知道他們會做多少業務,或者其他卡車將公園在相同的位置。食品大廳消除一些不確定性。此外,食品大廳攤位不受元素,是權力的基礎和管道,不需要保持他們的坦克。開發人員和羽翼未豐的餐館老板利用這些優點,使得食品大廳攤位新的食品卡車:一個封閉的空間較低的風險和更低的成本比傳統餐廳和潛在的巨大的回報。

種類、支付能力和競爭激烈的房地產市場意味著食品大廳往往是更有吸引力的投資提供全方位服務的餐廳或單一概念空間。但運營商仍然需要一些業務知識和現金的啟動成本之前,在虛線上簽名。這是標準的食品大廳許可證是如何工作的(餐廳相比,租賃),為什麼越來越多的運營商食品大廳路線:在每個項目都是不同的,下麵是一個共同的框架。

蒂娜阿維拉/食者PDX

之間的區別是什麼許可證和租賃?

大多數食品大廳食品攤位經營者和房東之間的合同被稱為許可證,而不是租賃。許可證文件要短得多,大約15頁,比完整的租賃和不太複雜,可以超過60頁(並且需要幾個律師解讀)。獨立的餐廳租賃一般是10年期的條件;食品大廳許可證要短得多,平均一至三年,和大多數的結構”,將“租戶,給房客和房東在學期結束之前。

“食品大廳比餐館租賃許可證有短項,因為房東要靈活旋轉供應商,”凱文Lillis說酒店聯盟的創始合夥人兼CEO,他谘詢了半打食品大廳的發展,包括Urbanspace行酒店,Turnstyle。這可以在租戶的支持工作,太,以防商業不如熙熙攘攘的最初的預期。“黑暗的攤位就像失蹤的前牙,”菲爾·克裏奇奧表示負責·克裏奇奧谘詢與旅行施耐克公司建議業主和開發商像西田集團在資金和操作食品大廳。“房東的關鍵是能夠迅速改變租戶,這樣整個項目不會因此受到影響。”

許可證涵蓋了基本租金,租賃的長度,終止條款,失速的維度,包括設備,其他附加元件,如共享存儲空間,洗滌服務,操作時間和競業禁止協議等契約和公共區域的維護等費用的列表(CAM)的指控。根據協議,這可以包括租金的一部分作為一個月費或添加。

術語“許可證”,尤其是在紐約,也是很重要的,因為這意味著協議不受訴訟。這不僅是吸引人的房東——運營商喜歡它,因為它的低風險。“有許可證,而不是租賃,承租人的利益,“食人者的基督教Pappanicholas說啤酒&肉店,哥譚鎮前西市場運營商。“你想要你可以輕易擺脫,這不會土地你房東房客法院。”

租金是如何計算的?

一般來說,城市店麵租金計算1美元每平方(psf)腳模型,依賴市場能否接受。這可能意味著,例如,40美元每平方英尺為餐廳空間哥倫布市俄亥俄、或200美元psf一在紐約西村。

食品大廳攤位不通常在每平方英尺的基礎上租了因為足跡太小;大多數都是約200平方英尺。如果他們租了psf,租金通常是相當高的。無論如何,食品攤位租金相對陡峭的小空間裏,每月約2000美元在一個城市像丹佛,並每月高達8000美元在紐約200 - 300平方英尺的空間。

作為一個點的比較,主要西村2000平方英尺的紐約餐館租金每月30000美元左右,根據·克裏奇奧。(這個數字是有意義的,餐廳將需要約400萬美元的年收入,因為租金應該約占總收入的8%。)

除了最基本租金,食物大廳許可證通常包括“比例租金,”這意味著房東支付一定比例的銷售。這是談判,因為每天一個百分比的銷售,或者銷售的比例(通常是10%)左右總銷售額超過一定閾值。

另一個活躍的食品大廳許可證,一些房東會提供交錯租金開始降低,增加了2和3,假設交通將會回升。

丹尼爾Krieger/吃紐約

誰來支付攤位的很多嗎?

“租金更高的食品大廳裏如果你看著它在每平方英尺的基礎上,“承認卡馬利史蒂文也展示,好客的CEO,餐廳,酒店和酒店服務機構在發展中六跨國家食品大廳。但是他說,更高的租金的上漲抵消了在食品經營大廳。“你是給定一個交鑰匙工程,擴建為你做的,你保證人流量高,聚合社會媒體。”

在一個獨立的餐廳,運營商支付自己的擴建,成本500000至幾百萬美元取決於項目的位置和大小。食品大廳需要構建一個小得多的初始投資,因為房東提供了基本水平的所謂的FF&E——家具、固定裝置和設備。供應商可以定製,價格從10000美元到75000美元,這取決於每個攤位的設計和市場的公共區域。

這背後的邏輯可以追溯到食品大廳作為一個社區的本質。“主人不希望租戶是誰搬出去花月拆除一個攤位,死亡,抽油煙機和爐灶和冰箱,人們正在享受他們的午餐,“Lillis說。“構建。因此,由業主或開發商。”

一些食品大廳,像迪卡爾布市場,布魯克林位於市中心繁華的城市零售及住宅開發,需要每個運營商構建一個定製的空間所以每個攤位都有不同的感覺。這個市場還需要每個攤位有霓虹燈可以昂貴——10000美元的一些運營商大空間。不過,價格低於它將花費整整一餐館很多。

Kamali還說食品大廳設置保存運營商多年來尋找一個空間的增加加重。“有些人花12到24個月尋找空間,評估經濟運行數據,並試圖達成一項協議。這一過程就可以花費100000美元,有時交易破裂。食品大廳,你有幾頁評論,你談判租金和租金比例,你的保險費用是按比例縮小,很多更便宜和更容易處理。”

更重要的:良好的信用或一個好的概念?

食品大廳租賃沒有最好的信用,更容易得到施耐克說。“世界上食物的大廳,有一種說法:“小信貸概念”。“

施耐克說,大多數房東將做一個全麵的信用評估的潛在租戶在執行合約。“他們會希望看到資產負債表及損益表了解風險,他們會想要某人或某些實體簽署無條件或絕對的保證,”他說。但是,食品大廳申請過程少了很多關於金融曆史和更多的故事。施耐克說,“例如,潛在食品大廳申請供應商在普萊諾的傳統食品大廳,德州問道,你的姓名和地址後,你有什麼好主意?”

競業禁止協議的重要性

食品大廳操作12到50個攤位,和管理他們的工作需要大量的時間和思考。對於開發人員,目的是代表多種食物和價格點為目標受眾,而供應商希望確保沒有其他人會兜售相同的菜單。

但是,如果開發人員帶來的概念目前租戶似曾相識?切爾西市場最新的,Miznon,一個以色列的皮塔餅三明治的概念,非常相似——和一些可能會說,在直接競爭——以色列皮塔餅和鷹嘴豆泥Dizengoff概念,預先存在的租戶。沒有戰爭,但是位置是好奇。

大多數開發人員和顧問說這是在每個人的最佳利益在食品大廳沒有戰爭。但開發人員是否會保證這一寫作是另一個故事。“我從來沒有給任何人一個競業禁止,但我從來沒有把第二個漢堡店食品大廳裏,已經有了一個“Lillis說。例外,他說,是咖啡和酒精。“你需要幾個,因為人們不能在排長隊等待啤酒或咖啡。”

·克裏奇奧施耐克,另一方麵,競業禁止協議談判,為開發人員感到這是一個合理的承諾。“如果我是一個供應商,我花費一些錢進來,它是合理的,我想是唯一的墨西哥選項,”施耐克說。“我可以而且應該問。如果老板不會把它在紙上,不要這樣做。一個好的管理者知道它在她的最佳利益。”

為什麼管理是關鍵

食品大廳退伍軍人在協議,最好的食品大廳是由酒店管理公司,而不是房地產開發商。“這是經常在場館的運營最被忽視的方麵,”施耐克說。“很多時候,開發人員認為他們有技能管理食品大廳,而實際上這是一個很大的工作,包括運行健康檢查,雇傭員工,管理接收,以及所有的社會媒體和營銷。這需要由一位經驗豐富的餐廳經理或酒店行業專業。”

聘請管理公司也通常意味著促銷成本——與公共關係相關的事件,或社會媒體發布——主要是並入房租。但食品大廳社區提供很少有獨立的餐廳的東西:很多智能手機的聲音的力量。“食品大廳,你有社交媒體集體組織和執行的一個社區的供應商,即使一些仍將自己的營銷,“Lillis說。總效應有利於大多數供應商的社交媒體支持由市場的集體聲音。

這個意義上的結構化社區是什麼使城市食品大廳有吸引力的投資和開發人員。對運營商來說,他們可能需要更多的文書工作和資本預付,但是許多相同的運行一個業務的好處- - - - - - -流動食品車的主要缺點為氣體。

安德裏亞強開創性的創始人食品博客強烈的嗡嗡聲,一直在寫關於餐館和食品在過去的18年。
編輯器:丹妮拉Galarza